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房地产市场变革,倒逼头部房企集体调仓收缩战线

时间:2022-02-16 15:05    作者:admin     点击:

html模版房地产市场变革,倒逼头部房企集体调仓收缩战线

2月11日,地产股再次迎来大涨,泰禾集团、南山控股、荣安地产、天保基建等多只股票集体冲高,融创中国股价同样翻红,截至发稿涨幅为6.34%。

市场情绪高涨,源于地产一系列利好不断出现。同时,企业内部也不断优化管理,调整架构,以适应新的市场格局。

比如头部房企融创在近期调整了组织架构,由原来的七大区域调整为九大区域,原西南区域拆分为成渝区域、云贵区域,分别管理四川及重庆、云南及贵州;新成立西北区域,管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省。

多家企业内部人士评论,房企大刀阔斧变革,是为了适应新的行业环境。在地产上行期,全国扩张、向下放权是企业的普遍动作;当市场蛋糕逐渐缩水,裁撤冗余区域与架构,提高效率精准投资,触及一线“炮火”的声音,成为企业的一致诉求。

外部变化带来内部开刀

房地产市场的蛋糕规模,正在渐渐“缩水”。今年1月份,仅15家房企销售额超百亿,较去年同期减少14家。开发商冲规模、促销售正越来越难。行业下行期,如何挖掘增长点?一些房企开始向组织架构动刀,以激发区域活力。

融创由原来的七大区域调为九大区域,新成立西北区域,管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省。自此,融创的二级区域数量增加,包括北京、华北、西北、成渝、云贵、上海、东南、华南、华中共九大区域。

将西北区域独立出来,是融创缩小集团管理半径、加大深耕西北市场的举动。

以西北经济重地西安为例,中指研究院监测数据显示,2021年西安房企销售业绩前10为:融创中国、碧桂园、天地源、中海地产、华润置地、招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科地产、紫薇地产。融创销售额约189.8亿元,超出碧桂园65.8亿元。

在融创2021年中报中,西安同样与武汉、杭州、重庆等城市并列,位于该集团超百亿销售城市名单中。不过,融创中国官网显示,此前西安被列在华北集团之下,太原、银川、兰州等城市则被列在北京集团之下,管理半径大、且较为分散。

融创方面表示,调整后的组织架构有利于减小管理跨度、减少管理层级、提高管理效率。与此同时,九大区域将在现有城市布局基础上,进一步聚焦深耕市场空间大、更加匹配公司发展战略的核心城市,加强行业综合竞争力。

被分拆的西南区域,同样故事颇多。近年来,西南区域一直是融创的战略发展重地,融创重仓的文旅产业、多次大型资产包收购,都发生在这片土地上。

融创2021年中报显示,该集团在重庆有1407万平方米权益土储,是西安的两倍多,云南的昆明及西双版纳合计有超800万平方米权益土储。从业绩规模看,早在2018年,西南区域销售金额便达807亿元,此后两年销售业绩均超千亿。

不过,大型的文旅综合体项目,对房企资金的沉淀力度不容小觑。融创高层曾在业绩会上说,会在价格合适的时候卖掉一些酒店、商业和乐园,持有资产总量会在自己设置的范围内。去年下半年,融创售卖西南区域资产的消息也不胫而走。

此时分拆西南区域,某种程度上利于企业管理的细化,“分而治之”也加强了区域间的竞争力度。克而瑞认为,房企通过战略“瘦身”,可趁机调整布局,在可预见的“政策底”窗口期,推进区域深耕战略,蓄势待发迎接下一轮投拓。

头部房企收缩战线

组织架构变动,是房企在市场调整期的常规动作。但如今,加入变革阵营的房企数量、调整力度之大,远非此前行业周期可比。

过去一年,至少有万科、碧桂园、华润、龙湖等超30家房企进行了组织架构调整,从稳健型的龙头房企到流动性危机爆发的出险企业,凯发k8娱乐网页,组织调整的硝烟燃遍大半个行业。步入2022年,这一趋势仍在延续。

春节前,碧桂园新一轮组织架构调整将落地,原先100多个区域公司经过合并调整后,只剩下60个左右,区域的调整适度规模为80亿~100亿左右,经济发达地区区域公司不调整。碧桂园此次调整亦涉及38个区域高管人事变动。

建业集团的调整力度同样颇大。消息显示,该集团将撤销所有大区层级,设立新的城市公司和专业公司,由集团直接管理。即将“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”调整为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理模式。

同时,将建业控股、地产集团总部、中原建业集团总部、新生活集团总部及筑友集团总部合并为新的集团总部,合并后集团总部将设九个业务中心。总部架构的合并,难免会伴随人员流动,市场上甚至传出“建业集团编制优化比例达60%”。

对此建业集团告诉第一财经,这一情况并不属实。网传集团架构及编制上报情况的方案,仅为五大集团总部的架构调整,不涉及整个建业集团,且方案内容也非最终结果,最终结果还在谨慎制定当中。“涉及人员未来也以内部分流为主。”据内部人士称。

建业方面表示,本次架构变动,目的是最大化地提升效率、加强人均效能;在执行时,不搞“一刀切”,缓解相关人员的压力。记者获悉,为调动员工的积极性,建业出台了“企业合伙人”制度,以适应目前的行业管理红利时代,激励团队成长。

此外,世茂同样进行了一番瘦身,包括撤销浙江区域公司、升级华东地区公司、重新划分沪苏区域公司;集团职能部门整合、定位变化,强控投资、直管审计和采购;区域和地区公司职能转变,由11个职能部门收缩为7个。

总体而言,组织裂变与合并是当下房企的重点调整方向,核心是向管理要效益,实现区域深耕。“现在的行业形势大家都心知肚明,一味冲高规模已不再现实,控制扩张半径、同时对多元板块进行收缩,也是不得不为。”有房企内部人士称。

克而瑞研究中心认为,房地产市场持续下行已近半年时间,房企战略精简是应对市场变化的必要举措,可控制成本,将有限的资金更精准投放,也是缓解流动性压力、“勒紧腰带”抵御“寒冬”的选择。

值得注意的是,组织架构的调整磨合并非一朝之事。如何维持管理层团队的稳定、减少人才流失、加强调整后部门间的协调,同样对房企的发展十分重要。

万科高层在谈及组织重建时曾称,万科的经营管理有四个方面:战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配,而从组织到绩效这个过程,并非那么直接,也并非那么短期。

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文章作者

孙梦凡

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